Capita spesso con case comprate decenni fa: il bagno è stato spostato, un balcone è stato chiuso, sulle carte in Comune c'è un'altra pianta. Il primo passo è ricostruire lo stato legittimo, cioè quello autorizzato dall'ultimo titolo valido, e misurare quanto la realtà se ne allontana.
Le differenze minime possono rientrare nelle tolleranze costruttive previste dalla norma e allora non servono sanatorie, ma una dichiarazione del tecnico. Sopra quella soglia si valuta la sanatoria, che presuppone il rispetto delle regole urbanistiche ed edilizie. Il decreto Salva Casa del 2024 ha modificato questa materia, soprattutto per le difformità parziali, e in Emilia-Romagna si applica anche la legge regionale 23 del 2004: conviene quindi controllare la disciplina in vigore al momento della pratica, senza fidarsi di ciò che valeva qualche anno fa.
Quando non si può sanare
Se l'opera è in contrasto con le regole, può essere necessario rimuoverla e riportare l'immobile allo stato legittimo. La sanatoria comporta comunque oneri o sanzioni, che dipendono dal tipo di abuso e dal Comune.
Il catasto viaggia su un binario separato. Aggiornare la planimetria non regolarizza un'opera dal punto di vista edilizio, ed è un equivoco da chiarire prima di qualunque vendita.
Testo informativo generale: le regole possono cambiare e la risposta dipende dal singolo immobile.